Nepremičnine, zlato, obveznice: kam z denarjem v času povišane inflacije?
Leta 1991 je Slovenija stopila na pot samostojnosti in prehoda iz socializma v tržno gospodarstvo. Med številnimi reformami, ki so zaznamovale to obdobje, je bil tudi stanovanjski zakon, ki ga večina pozna kot Jazbinškov zakon. Ta je več kot 160 tisoč gospodinjstvom omogočil odkup družbenih stanovanj in v nekaj letih korenito spremenil lastniško strukturo stanovanjskega fonda v Sloveniji.
Za nekatere je bil to največji prenos premoženja v zgodovini države, za druge nujna zaščita ljudi, ki so v teh stanovanjih živeli desetletja in imeli stanovanjsko pravico. Petintrideset let pozneje zakon še vedno sproža burne razprave o pravičnosti, dostopnosti stanovanj in vlogi države pri reševanju stanovanjskega vprašanja.
O tem, zakaj je bil zakon sprejet, kako so Slovenci odkupovali družbena stanovanja in zakaj pravi, da je “stanovanja kupila inflacija”, smo se pogovarjali z Miho Jazbinškom, avtorjem zakona. V pogovoru pojasni tudi, kako je sam kupil stanovanje, zakaj meni, da namen zakona ni bil ustvarjanje bogastva, temveč ohranitev domov ljudem, ter ali bi bilo mogoče podobno stanovanjsko politiko uvesti tudi danes.
Ljudje so v 90-ih lahko poceni kupili stanovanja ravno zaradi Jazbinškovega zakona. Zakaj je bil ta zakon pravzaprav sploh sprejet?
To je bil zakon, ki je ohranil domove tistim, ki so imeli odločbe o tem, da so ti domovi trajno njihovi.
Koliko pa je bilo teh Slovencev, ki so lahko po Jazbinškovem zakonu kupili stanovanje?
Teh, ki so to lahko kupili … Takrat je bilo razmerje med lastnim stanovanjem in tem, da si imel stanovanje v bloku, pol-pol. V bloku pa je bilo prav tako približno pol-pol tistih, ki so imeli odločbo, in tistih, ki so že bili etažni lastniki v blokih. Tako da je bilo v bistvu z Jazbinškovim zakonom odkupljenih približno 30 odstotkov slovenskih domov.
Družbena stanovanja so bila posebna kategorija stanovanjskega sklada v nekdanji Socialistični federativni republiki Jugoslaviji (SFRJ). Za razliko od današnjih tržnih ali zasebnih nepremičnin, ta stanovanja niso bila v zasebni lasti posameznikov, ampak so bila opredeljena kot družbena lastnina.
Družbena stanovanja so gradila podjetja (tovarne, organizacije), občine in država. Sredstva za gradnjo so se zbirala prek obveznih stanovanjskih prispevkov, ki so se trgali od plač zaposlenih delavcev. Ta denar je šel v posebne sklade (samoupravne interesne skupnosti), iz katerih se je nato financirala množična gradnja stanovanjskih blokov in sosesk.
Ljudje, ki so živeli v teh stanovanjih, niso bili njihovi lastniki, prav tako niso bili klasični najemniki. Imeli so tako imenovano stanovanjsko pravico.
Podjetje ali občina je delavcu na podlagi list natečajev (kjer so se upoštevali kriteriji, kot so delovna doba, število družinskih članov, stanovanjski status) podelilo trajno odločbo. Ta pravica je bila dosmrtna, dokler je stanovalec spoštoval pravila. Pod določenimi pogoji se je lahko celo prenesla na družinske člane (npr. otroke).
Stanovalci so za uporabo stanovanja plačevali izjemno nizko, t. i. neprofitno najemnino. Ta znesek je bil namenjen zgolj osnovnemu tekočemu vzdrževanju stavbe in pokrivanju amortizacije, ne pa ustvarjanju dobička.
Z osamosvojitvijo Slovenije in prehodom iz socialističnega v tržni sistem je družbena lastnina prenehala obstajati. Leta 1991 je bil sprejet slavni Stanovanjski zakon (Jazbinškov zakon), ki je imetnikom stanovanjske pravice omogočil, da ta družbena stanovanja odkupijo v trajno zasebno last po izjemno ugodnih, simboličnih cenah. Večina družbenih stanovanj v Sloveniji (okoli 160.000) se je v letih po tem privatizirala, s čimer je Slovenija postala država z enim najvišjih deležev lastniških nepremičnin v Evropi.
Našla sem podatek, da je bilo sklenjenih okrog 160 tisoč pogodb, večina v letih od 1992 do 1994. Ali se mogoče spomnite, kakšna je bila povprečna odkupna cena stanovanja?
Poglejte, takrat je potekala tudi denacionalizacija in tam je bila določena točka, ki je imela neko vrednost. Jaz sem takrat odločil, da je v stanovanjskem zakonu vrednost točke enaka. Vse ostalo so laži. Tisto je bila točka, ki je pomenila, koliko dobite, če ste želeli vračilo v denarju in ne v naravi. In ta točka za odkup je bila vredna toliko, kolikor je država dala pri denacionalizaciji. Pri stanovanjih pa smo imeli to srečo, da so bila vsa točkovana, kar pomeni, da nismo potrebovali cenilcev.
Na stanovanjskem področju se to ni moglo delati drugače oziroma vrednostna točka, ki jo je plačevala država, se je tu poistovetila s točko, ki jo je moral plačati tisti, ki je s tem ohranjal svoj dom. Povem vam, da so nekateri jemali kredite, da so jo lahko odplačali. Kljub vsemu ta cena ni bila tako nizka.
Nekateri so zato, da so morali odplačati to svojo kupnino, jemali kredite. Cena mora biti toliko visoka, da ima svoj smisel. Če bi bila cena prenizka, ne bi imela svojega smisla.
Denacionalizacija je postopek, s katerim država vrača premoženje, ki ga je nekdanji (praviloma socialistični ali komunistični) režim po drugi svetovni vojni odvzel zasebnikom in ga spremenil v državno oziroma družbeno lastnino (to imenujemo nacionalizacija).
V Sloveniji je ta proces ključen del prehoda iz nekdanjega sistema v tržno gospodarstvo po letu 1991, ureja pa ga Zakon o denacionalizaciji (ZDen).
Ko je država vračala premoženje (tovarne, gozdove, kmetijska zemljišča, stanovanjske bloke, vile), sta obstajali dve glavni obliki:
Vi ste tudi kupili po Jazbinškovem zakonu stanovanje?
Meni je kot klasičnemu etažnemu lastniku kupila stanovanje inflacija.
Naj vam dam podatek, kako sem jaz kupil stanovanje. Če si dal marke na banko, si ven dobil tolarje. In če si te tolarje spremenil v marke na sivem trgu, si na banki dobil nove tolarje. Ne vem, če veste, kaj je to veliki R.
Veliki R je bila s strani Svetovne banke ali pa Evropske banke določena vsota, ki je bila konstantna. Jaz sem na banki dobil tako imenovani kredit z realno obrestno mero. In ta realna obrestna mera, po kateri sem kupil svoje stanovanje – to je bil zadnji kredit, ki sem ga dobil na banki – je bila 28-odstotna. Veste, kaj pomeni dobiti kredit z 28-odstotnimi obrestmi?
To je ogromno.
Ne, sploh ni ogromno. Ko sem namreč pozneje želel kupiti parcelo v Trzinu (to je bilo takrat moderno), so mi na banki rekli: “Ali bi vi poplačali prejšnji kredit, če vam damo tega novega?” Rekel sem: “Prav, bom poplačal kredit, ki je imel 28-odstotno obrestno mero.” In potem sem svoje trosobno stanovanje odplačal z eno mesečno plačo.
Takšna je bila inflacija; inflacija je bila tista, ki je odkupila stanovanja. Tisti, ki govorijo, da so sami drago kupovali stanovanja (tisti, ki so že bili etažni lastniki v blokih), so navadni lažnivci. Jaz osebno sem poplačal trosobno stanovanje – vse kredite zanj – z eno mesečno plačo. Takrat je bila pač taka inflacija.
Recimo primer mojega tasta. Moj tast je plačeval obroke za kredit, ki ga je imel iz leta 1972. Tastu sem rekel: “Bucko, zakaj pa plačuješ kredite, pri katerih je (poštna) znamka več vredna kot obrok?” Veste, kaj je rekel moj Bucko, dolgoletni direktor? Rekel je: “Zakaj pa bi poplačal ta kredit, če mi ni treba?”
Miha Jazbinšek pove, da mu je trisobno stnovanje odplačala inflacija in da je kredit poplačal z enomesečno plačo. Kaj to pomeni? To pomeni, da je denar izgubljal vrednost tako hitro, da je dolg do banke preprosto izpuhtel.
To je delovalo prek treh korakov:
Bi lahko tudi danes inflacija odplačala stanovanjski kredit?
Ne, danes tega v takšni obliki ni več mogoče ponoviti. Glavni razlog je, da so se finančni sistem, zakonodaja in varovalke bank popolnoma spremenili. Danes takšen scenarij preprečujejo tri ključne stvari:
Gospod Jazbinšek, marsikdo danes namreč pravi, da so zaradi odkupa po simboličnih cenah generacije, rojene pred letom 1965, dobile ključno premoženjsko prednost. Danes vidimo, da so na področju imetništva stanovanj precej velike razlike. Generacije, starejše od 55 let, imajo večino stanovanj v lasti, medtem ko je med mlajšimi od 35 let lastnikov stanovanj manj kot 15 odstotkov. So res dobile ključno premoženjsko prednost? Jim je ta zakon pomagal, da so lahko prišle do stanovanja?
Saj sem vam rekel, točka je bila takšna kot pri denacionalizaciji. Kakor je država vrednotila točko, kadar je morala sama plačati, tako je stanovanjski zakon vrednotil točko takrat, ko je moral plačati tisti, ki je skrbel za svoj dom.
Danes sploh ne morete dojeti osnovne stvari: da so ljudje imeli trajno odločbo in neprofitno najemnino, ki jim je omogočala vzdrževanje tega doma. Vse skupaj gledate z ekonomskega stališča – kdo je prehitro kaj dobil. Rekli boste, da mladi danes ne vedo, ali bi lahko tudi oni odkupili stanovanja. Jaz vam povem, kje je rešitev.
Tistemu, kar bo zgrajeno iz javnih sredstev, pri tem denarju manjka eno dopolnilo, ki se imenuje neprofitnost. Če javni denar namenite za nova stanovanja, potem bi morali imeti možnost ta javni denar porabiti za podoben odkup, kot je bil takrat. Danes imate v odnosu do tega denarja dva pristopa.
En pristop izhaja iz stališča tistega, ki mora ohraniti svoj dom. Drugi pristop pa je sistemski, in sicer, da bi stanovanja še naprej upravljali. To pomeni, da bi še naprej radi imeli samoupravno interesno skupnost, ki je imela za javna stanovanja vire sredstev vse do zadnje kmetice v Prekmurju. Poglejte, stanovanjska skupnost je imela tako imenovani stanovanjski prispevek, ki sem ga jaz štel kot davek.
Prekmurska kmetica je morala plačati stanovanjski prispevek tako, kot je morala plačati davek. In ta stanovanjski prispevek je šel tja, kjer so ta stanovanja vzdrževale samoupravne interesne skupnosti. Tako so imele samoupravne interesne skupnosti dva vira: eden je bil iz amortizacije, drugi pa iz teh prispevkov.
Tu pa je drugi pogled. Mi bi radi še naprej vzdrževali in upravljali stanovanja. Kaj ste izgubili z Jazbinškovim zakonom? Izgubili smo upravljanje. To se pravi, da smo sistemsko nekaj izgubili, saj zdaj svoj blok upravljajo kar etažni lastniki sami. Vmes bi bila potrebna še ena samoupravna interesna skupnost, ki bi imela prihodke iz celotne Slovenije, ti pa bi se nato uporabljali samo tam.
Gospod Jazbinšek pred leti, ko sem raziskovala ta vaš zakon in posledice na stanovanjski trg, se spomnim, da ste se …
Poglejte, kaj vas briga stanovanjski trg. Ta stanovanjski zakon ni imel namena vzpostaviti stanovanjskega trga. Imel je namen ohraniti domove ljudem.
Kaj pa vi v politiki veste, kdo pride za vami? Povem vam, kaj mi je rekel nekdo iz Litostroja: “Vaš zakon me je oškodoval.” Vprašal sem ga, kako ga je oškodoval. Rekel je, da je prišel nov direktor in stanovanje, ki je bilo določeno zanj, da ga bo lahko odkupil, dodelil svoji tajnici, da ga je nato ona odkupila po Jazbinškovem zakonu.
Ampak ta zakon je imel precej velik vpliv na trg. In sicer na lastništvo stanovanj in konec koncev tudi na najemni trg. Danes imamo največji delež lastniških stanovanj v Evropi, skoraj 90 odstotkov. Tako da je vpliv obstajal.
Poglejte. Edino, kar je v tem pozitivno, je to, da bomo kupili zemljišča in začeli graditi.
To pomeni, da bi se vrnila tudi samogradnja. Stanovanja so se namreč gradila – pol Bežigrada je narejenega na zadružnem principu, ker je nekdanja država zadrugam dajala kredite. Če pa je posameznik gradil atrijsko hišo, mu kreditov ni dala. Nekdanja država je imela namreč posebne določbe. Banke vam, recimo, tudi če so vam dale kredit za stanovanje v prejšnji državi, niso dale sredstev za tisto, kar je bil dejanski problem – za komunalo in podobno. Če pa ste bili organizirani v zadrugo, ste kredit dobili. To pomeni, da so bile takrat kreditne možnosti zelo omejene, razen če ste imeli neko obliko družbene organizacije.
Veste, kaj so ljudje pa delali pred mojim zakonom?
Povejte.
Prodajali so si stanovanjske pravice.
Kaj to točno pomeni?
To pomeni, da tisti, ki je imel stanovanjsko pravico v velikem stanovanju in je bil že toliko stari, da si je želel manjše stanovanje, je tistemu v manjšem stanovanju prodal svojo stanovanjsko pravico, on pa tebi svojo.
Stanovanjska pravica je bila trajna pravica, ne glede na to, kje si jo užival. Zdaj vam bom povedal, kako sem v starem režimu prišel iz Varaždina v Ljubljano. Mama je želela iz Varaždina na vsak način priti v Ljubljano. Tisti, ki je imel stanovanje v Ljubljani, je moji mami prepustil stanovanjsko pravico. Ker pa se je mama odselila iz Varaždina v Ljubljano, je v Varaždinu uredila stanovanje za nekoga iz Beograda. Zdaj pa je moral biti zraven še nekdo, ki je stanovanjsko pravico zamenjal in se odselil v Beograd. Tako so krog zaokrožili trije ljudje, ki jih je našla mama.
Zanima me vaš zakon. Zanima me, ali so se pozneje dogajale tudi kakšne zlorabe. Na primer, da je nekdo poceni odkupil stanovanje, nato pa ga po višji ceni preprodal naprej.
(smeh)
Mar vprašanje ni bilo na mestu?
Veste kaj, cilj tega zakona je bil, da ljudje ne bi prodajali svojih stanovanj zato, da bi izgubili kupnino. Če si, recimo, dobil garsonjero z namenom, da jo prodaš naprej, je to pomenilo, da potrebuješ denar za malo večje stanovanje. Kupnino ste imeli zato, da kupite drugo stanovanje.
Razumem. Pred leti sem pisala članek o Jazbinškovem zakonu, v katerem sem zapisala: “Da bi bila stanovanja čim bolj ugodna za odkup, so nekateri ob pripravi zakona menda razmišljali, da bi bilo treba za povprečno stanovanje odšteti toliko kot za Zastavo 101 oziroma Volkswagen Golf. Odločili naj bi se za Zastavo 101.”
Kdo je takrat lahko razmišljal o tem, kakšna naj bo kupnina? Kdo?
Ja, po mojem mnenju pripravljavci zakona. Vi ste rekli, da ste imeli določene točke.
Pripravljavec zakona sem bil jaz. Vem, kdo si je to izmislil.
Povedali ste: “Višina kupnin je bila postavljena tako, da bi bil mesečni obrok kupnine pri 20 letih odplačevanja enak mesečni najemnini stanovanja. Danes bi temu rekli neprofitni lizing.” To ste mi povedali takrat.
Poslušajte. Z mano je delal mladi ekonometrik Anton Rop. To smo naredili tako, da smo uporabili standarde za vzdrževanje, ki so veljali takrat. Na primer: stopnice se menjajo na vsakih 50 let, ograja na balkonu se menja vsakih 20 let, temelji se menjajo vsakih 100 let. To so bili vzdrževalski standardi, ki so se odrazili v neprofitni najemnini. To pomeni, da si skozi najemnino vzdrževal stanovanje, nisi pa pri tem nič profitiral. To pomeni neprofitna najemnina.
Zakon se je pripravljal tako, da je Jazbinšek v Peterletovo vlado prinesel teze zanj. Potem pa so imeli ostali ministri pripombe na te teze. Očitno so bile njihove pripombe vredne zelo malo. Kljub vsemu je namreč treba vedeti, da imate povsod ljudi, ki imajo čudna razmišljanja za nazaj.
Takrat je bila ena od težav ta, da bi kupnine dobili skladi skupne porabe. Podjetje po novem nima več skladov skupne porabe, saj bi moralo biti sicer to posebna pravna oseba, v kateri bi bili delničarji vsi zaposleni. To so bili časi, ko beseda podjetje … Jaz sem v Državni zbor prinesel že pripravljen zakon in prva stvar, ki sem jo moral pojasniti službi v Državnem zboru, je bila, zakaj sploh uporabljam besedo podjetje. V našem takratnem pravnem redu besede podjetje namreč ni bilo. Rekel sem: “Seveda je ni. V našem pravnem redu je to temeljna organizacija združenega dela.” To pomeni, da sem moral lomiti zastarelo terminologijo, ki je vedno nekaj pomenila.
Razumem. Ljudje se med seboj prepirajo, češ da je nekdo kupil stanovanje po Jazbinškovem zakonu, drugi pa te možnosti nimajo. Ampak mislim, da ste že na začetku zelo lepo povedali, da je bilo marsikomu težko kupiti stanovanje po tem zakonu in da je bil že desetodstotni začetni vložek za marsikoga previsok. Takrat ste mi povedali še nekaj drugega. Recimo, da je bilo v Idriji odkupljenih 95 % družbenih stanovanj, medtem ko na Ptuju le 30 %. S tem ste po mojem mnenju želeli povedati, da tudi takrat po Jazbinškovem zakonu ni bilo tako enostavno kupiti stanovanja, saj je bila mesečna plača takrat preračunano 150 evrov.
V Idriji so imeli italijanske pokojnine. Te so bile tako visoke, da so si lahko stanovanja kupili takoj. Na Ptuju pa ne vem, zakaj niso imeli tega denarja.
Ko sem pred leti pripravljala članek o Jazbinškovem zakonu, sem izračunala, da je bila povprečna odkupna cena stanovanj po Jazbinškovem zakonu preračunano okoli 4.800 evrov oziroma 32 povprečnih neto mesečnih plač. Mesečna plača pa je bila takrat, spet preračunano, 150 evrov. No, takrat seveda nismo imeli evrov. Spomnim se svojega očeta, ki je kupoval stanovanje po Jazbinškovem zakonu. Stanovanja ni odplačal z eno ali dvema plačama, ampak ga je odplačeval kar nekaj časa.
Ker je vzel kredit. Tudi moja mama je morala vzeti kredit, ki ga je odplačevala deset let. Se pravi, da zadeva ni bila tako majhna.
Ne, ni bila. To zadevo je bilo treba kar finančno izpeljati. Povejte mi še nekaj. Jazbinškov zakon je danes nekakšna vaša zapuščina, če se lahko tako izrazim. Ste zadovoljni z njim?
S svojim zakonom sem popolnoma zadovoljen. Nisem pa zadovoljen s tem, kako ga nekateri interpretirajo. Jazbinškov zakon danes ni problem. Edino vprašanje v zvezi z njim je, ali se ga lahko ponovi.
To pomeni, da bi morala Anton Rop in jaz še enkrat oblikovati neprofitno najemnino. Anton Rop zato, ker je pameten, Jazbinšek pa zato, ker ohranja domove ljudi. Edina varnost je namreč ta, da je stanovanje tvoje. Končni cilj je seveda lastništvo stanovanja, saj – bog ne daj –, da bi bil človek ob takšnih ali drugačnih spremembah sistemov celo življenje najemnik. Kdo ve, kaj bo? Že ko smo spreminjali sistem, smo imeli znotraj vlade problem glede vprašanja, ali naj se pri vodovodu ustvarja profit. Zakaj? Ker imajo nekateri v glavah nenehno besedo profit. Beseda neprofitnost je prišla v ustavo samo pri pitni vodi. V resnici pa bi morala veljati za celoten javni sektor.
Ampak danes ljudje ne kupujejo v javnem sektorju oziroma teh družbenih stanovanj ni več. Danes ljudje kupujejo stanovanja na trgu.
Denar, ki je namenjen gradnji stanovanj – vsako leto 100 milijonov –, mora končati v zasebnih stanovanjih, ki so zgrajena za neprofitne namene in ne smejo biti upravljana s strani sistemov, ki ne vedo, kaj neprofitnost sploh pomeni. Ves javni denar, ki gre v katerikoli sistem, mora ostati neprofiten.
To pomeni, da če v neki občini zgradite nova mestna stanovanja, moraš imeti možnost odkupiti stanovanje, v katerem bivaš in si ga dobil kot službeno stanovanje v občinski strukturi, javnem zavodu, zdravstvu ali kjerkoli drugje.
Morate razumeti, da je šlo za spremembo sistema. Če bi prebrali Jazbinškov zakon, bi videli, da se premik zgodi skozi tako imenovane neprofitne organizacije. To se pravi, da organizator pri tej neprofitni gradnji ne sme imeti profita.
Jazbinškov zakon se ponovi tako, da se tistemu, ki operira z javnimi sredstvi za namen stanovanjske gradnje, omogoči, da se ta javna sredstva lahko privatizirajo ob kupnini, ki zadošča za vzdrževanje. Tako javna sredstva niso ogrožena.
Ta beseda neprofitnost, ki je v ustavi vsaj za pitno vodi, bi morala veljati za celoten javni sektor. Potem bi se ta denar, ki ga država namenja, lahko uporabil tako, kot se je uporabil leta 1948 za moj blok, ko so ga zgradili kot mestni blok. V njem so bili uradniki, sodniki za prekrške, glasbeniki … Govorim samo o svojem bloku, tu pa je bilo veliko blokov. Sprememba režimov namreč povzroča težave tudi tistemu, ki ima oblast v novem režimu.
Ta neoliberalizem, ki je bil prisoten seveda že v času Jazbinškovega zakona, namreč vedno znova udari na dan. To je treba razumeti. Če boste prebrali Jazbinškov zakon, boste videli, da temelji na pobudi neprofitnih organizacij.
Novi Jazbinškov zakon se naredi tako, da se prepiše tistega, ki sem ga napisal jaz oziroma moji sodelavci.
To je pa namig za vse tiste, ki se bodo s tem ukvarjali. Najlepša hvala, gospod Jazbinšek.
Hvala.
Opomba: Kakovost posnetka je slabša, saj smo pogovor snemali preko telefona. S pomočjo umetne inteligence smo zvok očistili in ga optimizirali.
Za objavo komentarja se morate prijaviti.
